Covid-19 virüsü ülkemizi de dünyanın geri kalanı gibi ciddi oranda etkilemektedir. Bu bağlamda virüsün yayılmasını önlemek üzere çeşitli önlemler alınmaktadır. İçişleri Bakanlığı’nın 16/03/2020 tarihli genelgesi kapsamında tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri ülke çapında geçici olarak durdurulmuştur. Takip eden dönemde ise hemen hemen bütün işyerleri faaliyetlerine ara vermek zorunda kalmıştır. Bu durumda işyerlerinin kiralarının nasıl ödeneceği hususu sorun teşkil etmektedir.

Covid-19 salgınının kira sözleşmelerine etkisi, kira sözleşmesinde mücbir sebebe ilişkin bir düzenleme olup olmamasına bağlı olarak iki başlıkta incelenmelidir. Zira işyerlerinin faaliyetlerinin askıya alınması ve Dünya Sağlık Örgütü’nün Covid-19’u pandemi ilan etmesiyle bu durumun bir mücbir sebep sayılması gerektiği tartışmasız bir hal almıştır. Dolayısıyla eğer kira sözleşmelerinde mücbir sebep halinde taşınmaz kirasını ödeme borcunun askıya alınacağına benzer bir düzenleme varsa, bu düzenlemenin uygulama alanı bulacağı şüphesizdir. Esas tartışılması gereken konu, mücbir sebebe ilişkin bir hüküm içermeyen kira sözleşmelerinde kira ödeme borcunun ne olacağı noktasıdır.

Kira sözleşmesinde mücbir sebebe ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun (“Kanun”); 136. Maddesinde yer alan ifa imkansızlığı veya 138. maddesinde yer alan aşırı ifa güçlüğü uygulama alanı bulabilecek ve bu şekilde kira borçlusu Kanunun kendisine tanıdığı haklardan faydalanabilecektir.

İfa İmkansızlığı

136. maddedeki ifa imkansızlığı değerlendirildiğinde, borcun ifasının kendisinin sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkansız hale gelmesi şartı aranmaktadır. Kira sözleşmelerinde kiracının edimi kirayı ödemek olduğundan burada borcun imkansız hale geldiğinden bahsetmek tam olarak doğru olmayacaktır. Zira borç, para borcu yani cins borçtur dolayısıyla işyeri kapalı olsa dahi borcunu ödemesi imkansız olmayacaktır. Ancak durum kiraya veren tarafından incelendiğinde, kiraya verenin; işyerinin idari kararla kapatılması durumunda Borçlar Kanunu’nun 301. Maddesinde düzenlenen “kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla” ilgili yükümlülüğünü yerine getirememiş olur. Bu sebeple Kanun’un 136. maddesi uygulama alanı bulmuş olur ve dolayısıyla henüz kendisine ifa edilmemiş edimi isteme hakkını kaybetmekle birlikte yine aynı hükmün birinci fıkrası tahtında borcun sona ermesi sebebiyle kira sözleşmesinin feshini talep edebilir. Ancak aşağıda incelenen 7726 sayılı Torba Kanun’la kiraya verenin bu hakkı bir süreliğine kısıtlanmıştır.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, maddenin son fıkrasında düzenlenen borçlunun ifanın imkansızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmesi gerekliliğidir. Borçlu gecikmeksizin bildirme yükümlülüğünü yerine getirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa bundan doğan zararları gidermekle yükümlü olur.

Son olarak 136. maddede düzenlenen ifa imkansızlığının uygulanabilmesi için borcun imkansızlığının sürekli ya da ne zaman sona ereceğinin kestirilemez olması gerekmektedir. Covid-19 durumunda salgının ne kadar süre daha hayatı etkileyeceği öngörülemediğinden 136. maddenin uygulanabilirliği kabul edilmelidir.

İfa imkansızlığı, kiracı açısından borcun ödenmesinin şu aşamada imkansız olmadığından uygulanamaz ancak ilerleyen zamanda işyerini işletemeyen, başkaca bir gelir kaynağı da bulunmayan kiracının kira borcunu ödemesi imkansız hale gelirse 136. Maddede düzenlenen ifa imkansızlığı kiracı için de uygulanabilir olabilecektir.

Aşırı İfa Güçlüğü

Aşırı ifa güçlüğü değerlendirildiğinde ise, Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Kira Uyarlama Davası

Borçlu, sözleşmenin yeniden uyarlanması için dava açmak zorundadır. Uyarlama davası açılabilmesi için aşağıdaki koşulların gerçekleşmiş olması gerekmektedir;

• Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
• Öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
• Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Açılan davada hakim, tarafların iddialarıyla bağlı olmayıp somut olayı inceleyerek aşırı ifa güçlüğüne düşen tarafın edimlerini dürüstlük kuralı çerçevesinde yeniden düzenleyecektir. Söz konusu borcun kira borcu olması durumunda açılacak kira uyarlama davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.

Unutulmamalıdır ki, uyarlama davası aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte vakit kaybetmeden açılmalıdır. Zira davada geçmişe dönük kira bedellerinin uyarlanması talep edilemez, dava tarihinden itibaren geleceğe dönük kira bedeli uyarlanır. Son olarak, dava sonucu karar kesinleşinceye kadar borçlu edimini ifa etmekle yükümlüdür, kararın kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden mahsup edilir.

Dönme Hakkının Kullanılması

138. maddenin devamında sürekli edimli sözleşmelerde borçlunun kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanması gerektiğini düzenlemiştir. Bu doğrultuda kira sözleşmeleri de sürekli edimli sözleşmeler olduğundan dönme değil, fesih söz konusu olacaktır.

7726 Sayılı Torba Yasa ile Getirilen Değişiklikler

Son olarak 31080 sayılı ve 26.03.2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Kanunla  COVID-19 salgınının etkisinin azaltılması amacıyla bazı yasalarda değişikliğe gidilmiştir. Bu kapsamda ilgili kanunun geçici ikinci maddesinde 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiştir. Bu düzenlemeyle Borçlar Kanunu’nda yer almayan bir hüküm getirilmiş olmakla beraber borçlar ortadan kaldırılmamıştır. Hüküm incelendiğinde borcun ortadan kalkmadığı görülmektedir dolayısıyla hem borç hem de faizi kiracı işlemeye devam edecektir. Bu değişiklikle Borçlar Kanunu’nun 315. ve 352. Maddelerinde kiraya verene tanınan fesih hakkı askıya alınmıştır.

Sonuç

Covid-19 sebebiyle kira ilişkilerine getirilen düzenlemeler kiracının borcunu sona erdirmemekte, yalnızca borcu belirli bir süre ödememe halini kiraya veren açısından fesih ve tahliye sebebi olmaktan çıkarmaktadır. Bu sebeple kiracının borç edimi devam edecek, ödenmediği takdirde borcun faizi işlemeye devam edecektir. Ancak borçlu yine de Borçlar Kanunu’nun 136 ve 138. maddelerine başvurarak borcun miktarını azaltma veya borçtan kurtulma ve sözleşme feshi haklarını kullanabilecektir.