Covid-19 salgınının kira sözleşmelerine etkisi, kira sözleşmesinde mücbir sebebe ilişkin bir düzenleme olup olmamasına bağlı olarak iki başlıkta incelenmelidir. Zira işyerlerinin faaliyetlerinin askıya alınması ve Dünya Sağlık Örgütü’nün Covid-19’u pandemi ilan etmesiyle bu durumun bir mücbir sebep sayılması gerektiği tartışmasız bir hal almıştır. Dolayısıyla eğer kira sözleşmelerinde mücbir sebep halinde taşınmaz kirasını ödeme borcunun askıya alınacağına benzer bir düzenleme varsa, bu düzenlemenin uygulama alanı bulacağı şüphesizdir. Esas tartışılması gereken konu, mücbir sebebe ilişkin bir hüküm içermeyen kira sözleşmelerinde kira ödeme borcunun ne olacağı noktasıdır.

Kira sözleşmesinde mücbir sebebe ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun (“Kanun”); 136. Maddesinde yer alan ifa imkansızlığı veya 138. maddesinde yer alan aşırı ifa güçlüğü uygulama alanı bulabilecek ve bu şekilde kira borçlusu Kanunun kendisine tanıdığı haklardan faydalanabilecektir.

İfa İmkansızlığı

136. maddedeki ifa imkansızlığı değerlendirildiğinde, borcun ifasının kendisinin sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkansız hale gelmesi şartı aranmaktadır. Kira sözleşmelerinde kiracının edimi kirayı ödemek olduğundan burada borcun imkansız hale geldiğinden bahsetmek tam olarak doğru olmayacaktır. Zira borç, para borcu yani cins borçtur dolayısıyla işyeri kapalı olsa dahi borcunu ödemesi imkansız olmayacaktır. Ancak durum kiraya veren tarafından incelendiğinde, kiraya verenin; işyerinin idari kararla kapatılması durumunda Borçlar Kanunu’nun 301. Maddesinde düzenlenen “kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla” ilgili yükümlülüğünü yerine getirememiş olur. Bu sebeple Kanun’un 136. maddesi uygulama alanı bulmuş olur ve dolayısıyla henüz kendisine ifa edilmemiş edimi isteme hakkını kaybetmekle birlikte yine aynı hükmün birinci fıkrası tahtında borcun sona ermesi sebebiyle kira sözleşmesinin feshini talep edebilir. Ancak aşağıda incelenen 7726 sayılı Torba Kanun’la kiraya verenin bu hakkı bir süreliğine kısıtlanmıştır.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, maddenin son fıkrasında düzenlenen borçlunun ifanın imkansızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmesi gerekliliğidir. Borçlu gecikmeksizin bildirme yükümlülüğünü yerine getirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa bundan doğan zararları gidermekle yükümlü olur.

Son olarak 136. maddede düzenlenen ifa imkansızlığının uygulanabilmesi için borcun imkansızlığının sürekli ya da ne zaman sona ereceğinin kestirilemez olması gerekmektedir. Covid-19 durumunda salgının ne kadar süre daha hayatı etkileyeceği öngörülemediğinden 136. maddenin uygulanabilirliği kabul edilmelidir.

İfa imkansızlığı, kiracı açısından borcun ödenmesinin şu aşamada imkansız olmadığından uygulanamaz ancak ilerleyen zamanda işyerini işletemeyen, başkaca bir gelir kaynağı da bulunmayan kiracının kira borcunu ödemesi imkansız hale gelirse 136. Maddede düzenlenen ifa imkansızlığı kiracı için de uygulanabilir olabilecektir.

Aşırı İfa Güçlüğü

Aşırı ifa güçlüğü değerlendirildiğinde ise, Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Kira Uyarlama Davası

Borçlu, sözleşmenin yeniden uyarlanması için dava açmak zorundadır. Uyarlama davası açılabilmesi için aşağıdaki koşulların gerçekleşmiş olması gerekmektedir;

•Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

•Öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

•Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

•Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Açılan davada hakim, tarafların iddialarıyla bağlı olmayıp somut olayı inceleyerek aşırı ifa güçlüğüne düşen tarafın edimlerini dürüstlük kuralı çerçevesinde yeniden düzenleyecektir. Söz konusu borcun kira borcu olması durumunda açılacak kira uyarlama davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.

Unutulmamalıdır ki, uyarlama davası aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte vakit kaybetmeden açılmalıdır. Zira davada geçmişe dönük kira bedellerinin uyarlanması talep edilemez, dava tarihinden itibaren geleceğe dönük kira bedeli uyarlanır. Son olarak, dava sonucu karar kesinleşinceye kadar borçlu edimini ifa etmekle yükümlüdür, kararın kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden mahsup edilir.

Dönme Hakkının Kullanılması

138. maddenin devamında sürekli edimli sözleşmelerde borçlunun kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanması gerektiğini düzenlemiştir. Bu doğrultuda kira sözleşmeleri de sürekli edimli sözleşmeler olduğundan dönme değil, fesih söz konusu olacaktır.

7726 Sayılı Torba Yasa ile Getirilen Değişiklikler

Son olarak 31080 sayılı ve 26.03.2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Kanunla  COVID-19 salgınının etkisinin azaltılması amacıyla bazı yasalarda değişikliğe gidilmiştir. Bu kapsamda ilgili kanunun geçici ikinci maddesinde 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiştir. Bu düzenlemeyle Borçlar Kanunu’nda yer almayan bir hüküm getirilmiş olmakla beraber borçlar ortadan kaldırılmamıştır. Hüküm incelendiğinde borcun ortadan kalkmadığı görülmektedir dolayısıyla hem borç hem de faizi kiracı işlemeye devam edecektir. Bu değişiklikle Borçlar Kanunu’nun 315. ve 352. Maddelerinde kiraya verene tanınan fesih hakkı askıya alınmıştır.

Sonuç

Covid-19 sebebiyle kira ilişkilerine getirilen düzenlemeler kiracının borcunu sona erdirmemekte, yalnızca borcu belirli bir süre ödememe halini kiraya veren açısından fesih ve tahliye sebebi olmaktan çıkarmaktadır. Bu sebeple kiracının borç edimi devam edecek, ödenmediği takdirde borcun faizi işlemeye devam edecektir. Ancak borçlu yine de Borçlar Kanunu’nun 136 ve 138. maddelerine başvurarak borcun miktarını azaltma veya borçtan kurtulma ve sözleşme feshi haklarını kullanabilecektir.

The effects of the Covid-19 outbreak on real estate rental agreements should be examined under two headings depending on whether there exist a force majeure provision in the rental agreement or not. With the suspension of the workplaces and the World Health Organization declaring Covid-19 as a pandemic, there is no doubt that Covid-19 must be considered as force majeure. Therefore, if there is a provision in the rental agreements that states that the parties’ obligations will be suspended in case of force majeure, that provision will be applied. The main issue arises with regards to the tenants’ duty to pay rent in rental agreements that do not include such force majeure provisions.

In cases where the rental agreement does not include a force majeure provision, it may still be possible for the tenant to apply to Article 136 of the Turkish Law of Obligations (“Law”) regulating performance impossibility and Article 138 of the Law regulating the extreme performance hardship and benefit from rights included therein.

Performance Impossibility

Article 136 of the Law requires that the performance of an obligation becomes impossible due to reasons for which the party responsible from the performance of that obligation cannot be held responsible. In rental agreements the obligation of the tenant is to pay rent, therefore it would not be exactly right to conclude that the tenant’s obligation to pay rent could become impossible to perform. This is because duty to pay rent is a monetary obligation. In other words, it is not an obligation that needs to be executed in a specific way or whose performance depends on the existence of certain special circumstances, and as a result the non-operation of the workplaces does not make the performance of it impossible. However, when the situation is examined from the lessor’s side, the situation appears to be reversed. The temporary suspension of the workplace by an administrative decision results in the non-performance of the lessor’s duty to “deliver the leased property in a condition suitable for its intended use stated in the contract and keep it in this condition for the duration of the contract” as stated in Article 301 of the Law. Using this as a ground for impossibility, the lessor can apply to Article 136 of the Law and even though as a result of this application he would lose his right to demand that the tenant perform those obligations that have not yet been performed; the lessor can still ask that the rental agreement be terminated based on the termination of his obligation in accordance with paragraph 1 of Article 136. However, as will be explained below, Law No. 7726 has suspended the lessor’s right to ask for termination of the contract for a limited period of time.

Moreover, it is important to note that in order to be able to use the rights given in Article 136, the party against whom these rights would be used must be informed of the performance impossibility without any delay. If such party fails to inform the other party about the performance impossibility and does not take the necessary precautions in order to prevent the increase of possible damage, then the failing party becomes responsible of the damages arising from such actions.

Lastly, in order to be able to apply to Article 136, the performance impossibility must be permanent or for how long it would last must be imponderable. In case of COVID-19 it is not possible to foresee the duration of the pandemic, therefore Article 136 should be deemed to be applicable for COVID-19.

In conclusion, since obligation to pay rent is not an obligation whose performance has been made impossible due to COVID-19 application of Article 136 for the tenants is not feasible at the present time. However, for tenants for whose workplaces the suspension continues and who have no other sources of income, in the future the performance of paying rent may be deemed to be impossible in the way of Article 136 and as a result the tenants may rely on Article 136 as well.

 Extreme Performance Hardship

If an extraordinary situation that was not foreseen and with regards to which the parties could not have been expected to foresee at the time of drawing up the rental agreement arises due to a reason for which the tenant is not responsible, and changes the circumstances existing at the time of drawing up the rental agreement to the detriment of the tenant in such a way that applying to the tenant for the performance of his obligations would go against the principle of good faith; provided that the tenant has not yet performed his obligations or performed them by keeping his rights arising out of extreme performance hardship regulations reserved, the tenant can request that a judge adjust the rental agreement to the new conditions and if that cannot be done, the tenant may rescind the agreement.

Rent Adjustment Lawsuit

The tenant has to file a lawsuit in order to demand the adjustment of the rental agreement. To be able to file a rent adjustment lawsuit, the following conditions must be fulfilled;

•The existence of an extraordinary situation that was not foreseen and with regards to which the parties could not have been expected to foresee at the time of drawing up the rental agreement.

•The extraordinary situation should not have arisen due to the tenant.

•The situation must change the circumstances existing at the time of drawing up the rental agreement to the detriment of the tenant in such a way that applying to the tenant for the performance of his obligations would go against the principle of good faith.

•The tenant should not have yet performed his obligations or performed them by keeping his rights arising out of extreme performance hardship regulations reserved.

At the lawsuit, the judge will not be bound by the claims of the parties but will review the case against the current circumstances and adjust the obligations of the party experiencing extreme performance hardship in accordance with the principle of good faith. The competent courts to hear the rent adjustment lawsuits are the civil courts of peace located at the real estate that is the subject of the rental agreement.

The rent adjustment lawsuits should be filed as soon as the tenant starts to experience extreme performance hardship as it is not possible to request the adjustment of the already paid rent. Only rents that become due after the filing date of the rent adjustment lawsuit is adjusted.  Lastly, the tenant is obliged to continue paying the rent amount for which the adjustment has been requested until the court renders its final decision on the case. However, when the decision becomes final, the difference between the previous rent amount and the adjusted rent amount is deducted from the rent amount for the next rental period.

Exercising the Right of Rescission of Rental Agreement

In the remainder of Article 138, it is stipulated that, with regards to contracts that give rise to continuous obligations, the tenant would exercise the right of termination instead of the right of rescission. In this respect, as the rental agreements also give rise to continuous obligations, they will be subject to termination but not to rescission.

Amendments Introduced by Law No. 7726

Lastly, with Law No. 7226 published in the Official Gazette No. 31080 dated 26.03.2020, some laws were amended to reduce the impact of the COVID-19 outbreak. In this context, it has been regulated in the Provisional Article 2 of Law No. 7226 that failure to pay the workplace rents to be operated from 01.03.2020 until 30.06.2020 will neither constitute a ground for the termination of the rental agreement nor the evacuation of the rented property. This article brings a regulation not included in the Law. However, the article does not suspend the tenant’s obligations arising out of the rental agreement.  In other words, both the rent and its interest will continue to operate. This amendment only suspends the lessor’s right to terminate the rental agreement granted to him by Articles 315 and 352 of the Law.

Conclusion

The new amendments made with regards to rental agreements due to COVID-19 do not terminate the tenant’s obligation to pay rent, but merely removes the failure to pay rents from being a ground for the termination of the rental agreement by the lessor and the evacuation of the rented property. Therefore, the tenant’s obligation to pay rent will continue. Moreover, if the tenant fails to make timely rent payments in accordance with the rental agreement, he will also be responsible of the late payment interests of the rent. However, the tenant will still be able to apply to Articles 136 and 138 of the Law and either demand a reduction in the amount of his debt or demand that he be discharged of his debt and as a result will terminate the rental agreement.